AGE 2026
Préparation de l’AGE – Réforme des statuts et du cahier des charges
Contexte et objectif
À l’issue de l’Assemblée Générale de janvier 2025, une commission a été constituée pour mettre en conformité les documents fondateurs du syndicat — statuts et cahier des charges — devenus caducs. Ces documents ont été soumis à la validation d’un avocat spécialisé. L’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) est convoquée pour soumettre ces nouveaux textes au vote des copropriétaires.
Quorum obligatoire
Pour que l’AGE puisse valablement se tenir, 33 copropriétaires doivent être présents, donc hors procuration. Merci de vous assurer de votre présence ou de donner procuration si vous ne pouvez pas assister.
Préparez vos questions en amont
Il ne sera pas possible de lire l’ensemble des articles pendant l’AGE. Nous vous invitons à consulter les documents ci-dessous avant la réunion et à envoyer vos questions au bureau par mail afin qu’elles puissent être traitées efficacement lors de la séance.
La commission
La commission a été constituée lors de l’AG 2025 et présidée par M. Cazes (lot 36).
| Lot | Copropriétaire | Contribution |
|---|---|---|
| Lot 3 | Mme Buisson | Synthèse des notes de réunion |
| Lot 6 | M. Fortuna | Rédaction du nouveau cahier des charges |
| Lot 8 | Mme Pirrone | Membre |
| Lot 30 | M. Gaillard | Membre |
| Lot 32 | M. Préaux | Rédaction des nouveaux statuts |
| Lot 36 | M. Cazes | Président de la commission |
| Lot 38 | M. Montaland | Membre |
| Lot 47 | M. Jacquey | Membre |
Une charge de travail conséquente
Ce travail a mobilisé la commission sur plusieurs mois :
- Trois réunions de travail chez le président de la commission
- Synthèse des notes de chaque réunion assurée par Marie-Noëlle Buisson
- Rédaction du nouveau cahier des charges par Gilbert Fortuna
- Rédaction des nouveaux statuts par Cyrille Préaux
- Relecture attentive par Évelyne Gardaix (bureau)
- Plusieurs réunions de Bureau pour intégrer les observations formulées par l’avocat
1. Les documents soumis au vote
Les nouveaux statuts
Le nouveau cahier des charges
Cette version est complète : contrairement à la version distribuée précédemment, elle intègre en annexe :
- le Protocole transactionnel Ronzon — relatif aux voies et espaces communs
- le CCTP (Cahier des Clauses Techniques Particulières) — prescriptions techniques applicables à tous travaux concernant les parties communes du lotissement
Le PLU-H applicable à notre lotissement
Le Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat (PLU-H) de la Métropole de Lyon constitue le cadre réglementaire en vigueur. Il est présenté ici car il se substitue au règlement intérieur (voir section 2).
Cahier communal de Vernaison
Règlement complet du PLU-H — document officiel de référence (800 pages)
Document de référence obligatoire
Le Règlement du PLU-H (Modification N° 4 – Approbation 2024) est le document officiel qui fait foi pour toute nouvelle construction ou tout nouvel aménagement dans les lots. Chaque coloti doit le consulter avant d’entreprendre des travaux ou des aménagements.
Pour faciliter la lecture, voici les pages pertinentes pour notre lotissement :
| Pages | Contenu |
|---|---|
| 3 à 113 | Dispositions communes à l’ensemble des zones |
| 291 à 311 | Zone URi2b — Habitat individuel lâche (partie haute du lotissement) |
| 695 à 710 | Zone UPp — Valorisation du paysage, du patrimoine et prévention des risques (partie basse du lotissement) |
| 785 à 801 | Zone N2 — Zone naturelle et forestière (espaces verts du lotissement) |
Parcelles partiellement en zone N2
Certains lots ont une partie de leur parcelle incluse dans la zone N2 et sont donc concernés par ses dispositions particulières (pages 785 à 801) :
| Lot | Parcelle |
|---|---|
| Lot 13 | AL59 |
| Lot 26 | AL58 |
| Lot 27 | AL55 |
| Lot 35 | AL54 |
| Lot 36 | AL51 |
| Lot 37 | AL50 |
| Lot 38 | AL47 |
| Lot 48 | AL46 |
| Lot 49 | AL43 |
📄 Télécharger le Règlement PLU-H complet (PDF, 800 pages)
2. Suppression du règlement intérieur
Le règlement intérieur en vigueur est caduc. Toutes les dispositions qu’il contenait sont désormais couvertes — et souvent plus strictement encadrées — par le PLU-H de la Métropole de Lyon.
Sa suppression simplifie notre corpus réglementaire : la référence unique est désormais le PLU-H, qui fait autorité et évolue indépendamment des documents du syndicat.
Articulation entre le cahier des charges et le PLU-H
Ces deux documents coexistent sur des plans juridiques distincts et se complètent :
| Document | Nature juridique | Qui en contrôle le respect ? |
|---|---|---|
| PLU-H | Droit public — règle d’urbanisme | La mairie, via l’instruction des permis de construire |
| Cahier des charges | Droit privé — contrat entre colotis | Les tribunaux civils, à la demande du syndicat ou des colotis |
Ce que cela signifie concrètement :
- La mairie délivre les permis de construire en vérifiant uniquement la conformité avec le PLU-H. Elle ne vérifie pas le cahier des charges, et les permis sont d’ailleurs accordés “sans préjudice des droits des tiers”.
- Si un coloti obtient un permis de construire mais que sa construction viole le cahier des charges, le syndicat et chaque coloti peuvent saisir le tribunal judiciaire, y compris en urgence pour suspendre les travaux.
- Les sanctions possibles incluent la mise en conformité sous astreinte, voire la démolition de l’ouvrage non conforme (jurisprudence constante de la Cour de cassation).
Source
Cette synthèse est établie à partir de l’article L442-9 du Code de l’urbanisme, de la jurisprudence de la Cour de cassation (notamment Cass. 3e civ., 21 janvier 2016, n° 15-10.566) et du Congrès des notaires 2023. Elle est fournie à titre d’information générale — pour toute décision engageant le syndicat, une consultation juridique est indispensable.
3. Ce que dit le PLU-H pour notre lotissement
Avertissement
Le résumé ci-dessous reflète notre compréhension du PLU-H à titre indicatif. Il n’a aucune valeur juridique ou réglementaire et ne se substitue pas à la lecture du document officiel. Chaque coloti est invité à consulter directement le Règlement du PLU-H selon ses propres besoins et à se rapprocher, si nécessaire, d’un professionnel (architecte, notaire, mairie). Le syndicat décline toute responsabilité quant à l’interprétation ou à l’application des dispositions résumées ci-dessous.
Notre lotissement est réparti sur trois zones réglementaires :
- Zone UPp (Valorisation du paysage et risques) — partie basse
- Zone URi2b (Habitat individuel lâche) — partie haute, à Vernaison
- Zone N2 (Espace naturel) — les espaces verts du lotissement
Extensions de bâtiment
| Zone | Règle applicable |
|---|---|
| UPp | Extension limitée à 20 % de la surface de plancher (SDP) existante à la date d’approbation du PLU-H, sans dépasser 50 m² (emprise au sol ou SDP) |
| URi2b | Extensions possibles dans la limite d’un Coefficient d’Emprise au Sol (CES) de 30 %. Si ce seuil est déjà dépassé, une extension ou annexe reste admise jusqu’à 30 m² de surface cumulée |
Nombre d’habitations par lot
Il n’y a pas de limite numérique fixe, mais deux contraintes encadrent la densité :
- La vocation de la zone URi2 (habitat individuel) exclut le logement collectif dense.
- Coefficient de pleine terre minimum : 30 % en zone URi2b, 40 % en zone UPp.
Garages et accès
- Reculs imposés (URi2b) : 5 m par rapport à la voirie, 6 m par rapport aux limites séparatives pour toute construction principale.
- Exception pour les annexes (hauteur ≤ 3,50 m) : elles peuvent s’implanter en limite séparative latérale.
- Accès sur voie publique : limités au strict nécessaire ; la mutualisation des accès est encouragée.
- Pente des accès : les 5 premiers mètres depuis la voie publique doivent présenter une pente maximale de 5 %.
Pergolas, abris de jardin et annexes légères
- Dans les terrains urbains cultivés (TUCCE) : abris de jardin limités à 10 m² d’emprise au sol.
- En zone URi2 : les annexes inférieures à 8 m² et 2,50 m de hauteur bénéficient d’une souplesse d’implantation en limites séparatives.
- Terrasses de plain-pied : autorisées si hauteur ≤ 0,60 m au-dessus du sol naturel et réalisées en matériaux perméables.
Caravanes et mobil-homes
L’implantation de caravanes, résidences mobiles de loisirs (mobil-homes) ou habitations légères de loisirs est interdite en dehors des terrains aménagés à cet effet (campings, parcs résidentiels de loisirs). Le garage collectif de caravanes est également proscrit dans ces zones.
Constructions modulaires et résidences démontables
Une construction modulaire fixée au sol est soumise aux mêmes règles qu’une construction classique (SDP, CES, implantation, reculs). Les résidences démontables constituant un habitat permanent sont interdites hors terrains spécifiquement aménagés.
Usage professionnel du domicile
Autorisé sous deux conditions : interdiction de toute nuisance pour le voisinage et, si l’activité génère des visites du public, stationnement obligatoirement hors voirie.
Mouvements de terre
Les affouillements et exhaussements sont limités aux stricts besoins techniques et ne doivent pas transformer significativement la topographie du site.
Amplitude maximale des mouvements hors emprise bâtie (selon la pente naturelle du terrain) :
| Pente du terrain | Amplitude maximale |
|---|---|
| Inférieure à 15 % | 1 m |
| Entre 15 % et 30 % | 1,50 m |
| Supérieure à 30 % | 2 m |
Une amplitude supérieure peut être admise si elle permet une meilleure insertion dans le site ou si elle est nécessaire pour lutter contre des risques avérés.
Spécificités de la zone UPp :
- Les travaux doivent garantir la stabilité géotechnique et ne pas entraver les écoulements hydrauliques de surface ou souterrains.
- Le patrimoine archéologique potentiel du sous-sol doit être pris en compte.
- En périmètre d’aléa inondation, les exhaussements sont limités au strict minimum pour assurer la transparence hydraulique.
Stockage de terres excavées : limité à 4 m de hauteur au-dessus du terrain naturel, avec minimisation des nuisances et de l’impact visuel.
Source réglementaire
Ces éléments sont issus des chapitres 1, 2 et 5 des zones URi2 et UPp du règlement du PLU-H de la Métropole de Lyon. Le PLU-H est systématiquement plus contraignant que les dispositions de l’ancien règlement intérieur, dont la suppression ne réduit donc pas la protection des copropriétaires.